Alltäglichen Fragen & Antworten auf einen Blick

Einige Fragen begegnen uns immer wieder. Hier haben wir die am häufigsten auftretenden für Sie beantwortet.

Rauchen auf dem Balkon

Dass Rauchen ungesund ist, dürfte hinlänglich bekannt sein. Auf jeder Zigarettenschachtel wird bereits auf die Gefahren hingewiesen. Trotzdem gehört für viele Menschen das Rauchen zum täglichen Leben, zur Entspannung einfach dazu. Aber ebenso, wie die einen ihren blauen Dunst lieben, wird er von anderen als unangemessene Beeinträchtigung gehasst. Wer hat da Recht?

Genau mit dieser Frage musste sich in den vergangenen Monaten der Bundesgerichthof auseinandersetzen. Grundsätzlich gehört das Rauchen zur freien Entfaltung der Persönlichkeit und ist damit durch Art. 2 unseres Grundgesetzes geschützt. Der Vermieter kann einem Mieter das Rauchen daher auch nicht vertraglich verbieten. Raucht jemand in der Wohnung oder auf dem Balkon, so fällt dieses unter den „normalen Wohngebrauch“.

Art. 2 des Grundgesetztes schränkt die Entfaltung der Persönlichkeit jedoch insoweit ein, als die Handlung einer Person die Rechte einer anderen Person verletzt. Und genauso, wie der Raucher rauchen darf, darf der Nichtraucher nicht durch Immissionen – und darunter fällt auch der Tabakqualm – in seinem Besitz (an der Wohnung) gestört werden. Also haben wir wieder eine Patt-Situation.

Hier kommt nun die sogenannte Wesentlichkeitsgrenze ins Spiel. Ist die Beeinträchtigung nur unwesentlich, so muss der Nichtraucher sie hinnehmen. Die Frage ist also, wie ein verständiger durchschnittlicher Mensch die Beeinträchtigung empfinden würde. Im Zweifel entscheidet das dann ein Gericht.

Soweit sollte man es allerdings nicht kommen lassen. Denn das ist vor allem teuer und vergiftet zudem die Nachbarschaft auf ganz andere Weise. Sprechen Sie lieber mit Ihrem Nachbarn und vereinbaren Sie für beide Seiten akzeptable Zeiten, wann der eine raucht und der andere lüftet oder seinen Balkon genießt. Das empfiehlt übrigens auch der BGH. Und unsere Kundenbetreuer unterstützen Sie gern bei der Ausarbeitung einer vernünftigen Regelung.

 

 

Hilfe, mein Schlüssel ist weg!

„Früher war die Welt noch in Ordnung.“ Wenn man einen Schlüssel verloren hatte, ging man – zumindest bei den meisten unserer älteren Wohnanlagen – mit seinem Ersatzschlüssel zu „Mister Minit“ und ließ sich einfach einen neuen machen. Fertig!

Aber war die Welt wirklich in Ordnung? Wenn jeder sich Schlüssel in beliebiger Zahl nachmachen lassen kann, weiß der Vermieter irgendwann nicht mehr, wie viele Schlüssel eigentlich im Umlauf sind und wer alles Zugang zu seinen Häusern hat. Sicher, bei einem Mieterwechsel ist ein Wohnungstürschloss schnell getauscht. Was ist jedoch mit den Außentüren eines Gebäudes, für die ja jeder Bewohner des Hauses einen Schlüssel hat?

Nachdem es in den letzten Jahren vermehrt zu Kellereinbrüchen und Diebstählen gekommen war, entschloss sich die NEUE LÜBECKER im Jahr 2015 dazu, ihre Gebäude mit einem komplett neuen Schließsystem zu sichern. Zusammen mit der Firma Hansa Baubeschlag aus Lübeck und dem Schließanlagenhersteller DOM wurden in mühevoller Kleinarbeit Pläne entwickelt, welche Türen für welche Personen zugänglich sein müssen, in welchen Häusern wie viele Schlösser gewechselt und wie viel Schlüssel zur Verfügung gestellt werden müssen und welche Häuser wie zusammengefasst werden, damit unsere Hauswarte bei Ihren Objektbegehungen und die Postbediensteten bei ihren Zustellungen nicht mit einem Koffer voller Schlüssel unterwegs sein müssen.

Danach wurde ein Zeitplan für die Umrüstung und die Schlüsselausgabe an die Mitglieder aufgestellt. Und schließlich wurden die neuen Schlüssel gegen Quittung an jeden Mieter ausgegeben und die Schlüsseldaten in unsere EDV eingepflegt. Wir wissen nun also erstmals nach langer Zeit wieder, wer welche Schlüssel für unsere Häuser hat. Und da das Schließsystem geschützt ist, können weitere Schlüssel nur über die NL nachgeordert werden.

Um die Sicherheit unserer Mitglieder und Gebäude über den Tag der Schlüsselausgabe hinaus für lange Zeit zu gewährleisten, stellten wir allerdings bezüglich der Schlüssel auch höhere Anforderungen an unsere Wartungsfirmen - und an die Deutsche Bundespost, deren Mitarbeiter bei innenliegenden Briefkastenanlagen die Häuser ebenfalls betreten müssen. Während wir mit unseren Wartungsfirmen schnell zu einer Einigung fanden, teilte uns die Post mit, dass sie keine Haftung für Schlüssel übernehmen würde. Sofern jemand „seinem“ Zusteller einen Schlüssel „privat“ überlassen würde, sei das seine Sache. Man rate uns jedoch dringend an, unsere Briefkastenanlagen vor die Gebäude zu verlegen, damit eine unkomplizierte Zustellung möglich sei. Wir arbeiten derzeit an einer Lösung!

Allerdings wird in der Antwort der Post ein Thema angesprochen, das alle Mitglieder betrifft: Was geschieht, wenn ich meinen Schlüssel verliere? Dann muss die Schließanlage des Hauses ausgetauscht werden, um die Sicherheit des Gebäudes weiterhin zu gewährleisten. Die Kosten für einen Austausch sind davon abhängig, wie viele Wohnungen von einem Schlüsseltausch betroffen sind und gehen von ca. 300,00 € aufwärts.

Also bitte: Achten Sie gut auf Ihre neuen Schlüssel und schließen Sie ggf. eine Versicherung ab, die „fremde private Schlüssel“ umfasst und bei Verlust für Sie einspringt.

 

 

Gartenpflege

Wir haben März und so langsam erwacht die Natur aus ihrem Winterschlaf. Die ersten Blüten zeigen sich, die ersten Sträucher bekommen frische Blätter und der Rasen tritt auch langsam wieder in seine Wachstumsperiode ein. Aber was auf der einen Seite unsere Seele erfreut, kostet auf der anderen Seite auch Geld. Kurzum: Die Gartenpflegesaison startet!

Für die NEUE LÜBECKER steht das Thema „Gartenpflege“ allerdings bereits im Herbst des Vorjahres auf dem Programm. Denn in dieser Zeit heißt es, sich um die Ausschreibungen für das nächste Jahr zu kümmern, um möglichst geringe Kosten für unsere Mitglieder auszuhan-deln. Aber während früher die Chefs der Gartenbaubetriebe mal eben auf unsere Übersichts-karten geschaut haben oder mal eben an unseren Grundstücken vorbeigefahren sind und dann einen Preis nannten, der ihrer Meinung nach angemessen war, werden heute bei Neu-ausschreibungen genaue Massen abgestimmt. Das bedeutet, dass vermessen wird, wie viele Meter Hecke oder wie viele Quadratmeter Rasen geschnitten und wie viele Quadratmeter Rabatten und Wege gepflegt werden müssen. Das ganze rechnet der Firmenchef dann in Arbeitszeit um und nennt seinen Preis.

Die Erfahrung der letzen Jahre hat dabei gezeigt, dass jede Neuausschreibung für Grundstücke, die über lange Zeit von ein und der selben Firma gepflegt wurden (also keinen Neubau betreffen), zu einer erheblich Verteuerung der Gartenpflege führte, da nun plötzlich auf die tatsächliche Flächengröße abgerechnet wurde. Aber was sollen wir machen, wenn unsere Mitglieder zu Recht die Pflegeleistungen eines Betriebes bemängeln? Zwar werden die Arbei-ten von unseren Hauswarten und Gebietsbetreuern kontrolliert und die Firmen zu Nachbesserungen aufgefordert und ggf. deren Rechnungen gekürzt. Als letzter Ausweg bleibt jedoch immer nur die Trennung.

Die NEUE LÜBECKER versucht den Kostensteigerungen dadurch entgegenzuwirken, dass sie die Pflegerythmen soweit drosselt, wie es eben noch vertretbar ist, und sie hat verschie-den Pflegeklassen entwickelt, die sich zum einen an der Art der Bebauung zum anderen an den Wünschen der Mitglieder orientieren. Möchten die Mitglieder, dass ihre Außenanlagen öfter gepflegt werden, müssen sie dafür auch die Kosten in den Jahresabrechnungen tragen.

Aktuell schlagen jedoch leider nicht nur die neuen Massenabstimmungen zu Buche. Auch der seit Anfang letzten Jahres eingeführte Mindestlohn hat zu erheblich Kostensteigerungen in den Bereichen Gartenpflege und Winterdienst geführt. Haben Sie eine Idee zur Kostensenkung? Vielleicht eine Patenschaft für eine Blumenrabatte? Wir sind für jede Anregung offen. Ihre Redaktion

Rechte der Mitglieder beim Verkauf von Wohnhäusern

Über die Gründe, die die NEUE LÜBECKER in einzelnen Fällen veranlassen, Häuser abzureißen, hatten wir bereits in unserer Mitgliederzeitung 4/2012 berichtet. Wenn sich aufgrund der Substanz eines Gebäudes eine wirtschaftlich sinnvolle Modernisierung nicht realisieren lässt, prüft die NL die Alternativen Abriss und Neubau oder Verkauf. Ein Verkauf kommt dann in Betracht, wenn am Standort des Hauses die Mieten, die zur Finanzierung eines Neubaus erforderlich wären, nicht erzielt werden können.

Die Frage, die uns nun von einem Mitglied im Februar erreichte, lautet vereinfacht: „Was passiert mit den Mitgliedern bei einem Verkauf?“ Die juristische Antwort (die auf fast alle Rechts-fragen passt) lautet: „Das kommt darauf an…“

Grundsätzlich bestimmt § 566 BGB „Kauf bricht nicht Miete“. Das bedeutet, dass auch der Erwerber eines Mietshauses an die bestehenden Dauernutzungsverträge und die mietrechtlichen Vorschriften der Gesetze gebunden ist. Er dürfte also beispielsweise - ebenso wie die NEUE LÜBECKER – im gesetzlichen Rahmen Mieterhöhungen und Modernisierungen vor-nehmen. Andererseits ist er (von gesetzlichen Sonderfällen abgesehen) nicht berechtigt, vom Mieter eine im Vertrag bisher nicht vereinbarte Kaution zu verlangen. Und auch sein Kündigungsrecht wegen Eigenbedarfs kann in Abhängigkeit vom jeweiligen Miet- oder Dauernutzungsvertrag eingeschränkt sein.

In Bezug auf die Mitgliedschaft in der NEUE LÜBECKER hat es jedes Mitglied selbst in der Hand, ob es die Mitgliedschaft fortführen will oder ob es seine Mitgliedschaft beenden möchte. Die Mitgliedschaft in der NL ist die Grundvoraussetzung für die Anmietung einer Wohnung. Diese Mitgliedschaft erwirbt man durch die Zeichnung eines Genossenschaftsanteils in Höhe von 50,- €. Nimmt man eine Leistung der Genossenschaft – wie beispielsweise die Anmietung einer Wohnung – in Anspruch, werden je nach Wertigkeit des Objekts sogenannte weitere Pflichtanteile fällig.

Mit dem Erwerb eines Hauses durch einen Dritten werden diese weiteren Pflichtanteile zu freiwilligen Anteilen, da die Leistung „Wohnung“ nicht mehr von der NL zur Verfügung gestellt wird. Das Mitglied kann daher seine Mitgliedschaft insgesamt oder auch nur (Teile) seine(r) freiwilligen Anteile kündigen. Die Kündigungs- und Auszahlungsfristen regelt § 7 Abs. 2 in Verbindung mit § 12 Abs. 4 unserer Satzung. Danach wird das Auseinandersetzungsguthaben bei einem Kündigungseingang bis zum 30.09. spätestens am 30.06. des Folgejahres ausgezahlt.

Tannenbaumentsorgung

Alle Jahre wieder… freuen wir uns, wenn unsere Stuben oder Balkone in der Weihnachtszeit festlich geschmückt sind, und viele von uns stellen dazu auch einen Weihnachtsbaum auf. Der fängt dann irgendwann an zu nadeln und muss entsorgt werden. In den letzten Jahren haben etliche Entsorgungsunternehmen aus Kostengründen die Tannenbaumabholung auf wenige Termine und Standorte konzentriert. Bitte beachten Sie daher die in Ihren Orten veröffentlichten Hinweise zu diesem Thema, um kostenpflichtige Sonderabfuhren zu vermeiden. Wichtig ist auf alle Fälle, dass die Bäume an die öffentlichen Straßen und nicht an unsere Müllstellplätze gelegt werden.

Falschparker

Ein immer wiederkehrendes Thema auf unseren regionalen Vertretertreffen ist das Problem der Falschparker. Dabei ist zwischen freien und vermieteten Parkplätzen zu unterscheiden.

Auf freien – also nicht vermieteten – Parkflächen, die die NEUE LÜBECKER ihren Mitgliedern zur Verfügung stellt, dürfen alle Mitglieder ihre PKWs parken. Dabei bedeutet „parken“ jedoch, dass das Fahrzeug auch offiziell angemeldet und versichert sein muss. Stillgelegte Fahrzeuge haben auf diesen Parkplätzen nichts zu suchen. Sofern die Mitarbeiter der NEUE LÜBECKER derartige Fahrzeuge erkennen, sind sie gehalten, diese unverzüglich abschleppen zu lassen.

Auch auf Garagenhöfen und deren Zufahrten ist das Abstellen von Fahrzeugen grundsätzlich nicht gestattet. Hier soll den Mietern der Garagen ein ungehindertes Ein- und Ausparken aus ihren Garagen ermöglicht werden. Das Gleiche gilt auch für die Zufahrten zu vermieteten Stellplätzen und Feuerwehrzufahrten. In allen Fällen droht dem Falschparker ein unverzügliches Abschleppen.

Hat ein Mitglied einen Stellplatz gemietet, so darf er auf seinem Parkplatz auch einen abgemeldeten PKW abstellen, sofern von diesem keine Gefahr (z. B. auslaufende Flüssigkeiten, abfallende Teile u.s.w.) ausgeht und durch das Fahrzeug der Gesamteindruck der Wohnanlage nicht verschandelt wird. In diesen Fällen fordert die NEUE LÜBECKER zur Beseitigung des Fahrzeugs auf und hätte die Möglichkeit, den Stellplatzvertrag zu kündigen.

Stellt sich jemand unberechtigter Weise auf einen vermieteten Stellplatz, so kann er ebenfalls abgeschleppt werden. Für die Frage, wer das Abschleppen beauftragt, gibt es allerdings einen Unterschied, ob der Stellplatz durch einen Bügel geschützt werden kann oder nicht. Hat der Mieter es versäumt, seinen Stellplatz zu schützen, so muss er die Beseitigung des Falschparkers selbst veranlassen. Ansonsten kann Ihnen auch Ihr Hauswart helfen.

 

 

Energieausweise

Seit dem 01. Mai 2015 hält die NEUE LÜBECKER für alle Gebäude einen Energieausweis bereit. Diese Ausweise legen unsere Kundenbetreuer allen potentiellen Interessenten schon bei der Wohnungsbesichtigung vor und überreichen eine Kopie nach dem Vertragsabschluss. So kann jedes Mitglied den Energieverbrauch seines Gebäudes ersehen.

Seit dem ersten Mai ist es ebenfalls Pflicht, schon in Exposés oder Zeitungsanzeigen auf die wichtigsten Merkmale des Ausweises einzugehen. So müssen das Baujahr des Hauses, die Befeuerungsart (z. B. Öl, Gas oder Fernwärme), die eventuelle Einbeziehung der Warmwassererwärmung und der Energiebedarf in Kilowattstunden pro Jahr angegeben werden.

Der Energieausweis zeigt also auf den ersten Blick, wie viel Energie ihr Haus verbraucht. Allerdings handelt es sich dabei um statistische Durchschnittswerte, die durch das individuelle Nutzerverhalten und die Witterung beeinflusst werden. Haben Sie Fragen zum neuen Ausweis? Dann sprechen Sie gern unsere Kundenbetreuer an.

 Ihr Ansprechpartner

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Falkenstraße 9, 23564 Lübeck

0451 1405-0
info@neueluebecker.de

 

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