NL-Lexikon
An dieser Stelle versorgen wir Sie mit noch mehr Informationen rund um Ihre Wohnung. So laden wir ab sofort jeden Monat Artikel zum Thema Betriebskosten für Sie ins Netz. Schauen Sie mal also regelmäßig mal vorbei.
Nebenkosten - Die ungeliebten Schwestern der Miete
Einmal jährlich flattert unseren bei der NEUE LÜBECKER wohnenden Mitgliedern eine Abrechnung ins Haus. Die einen freuen sich, weißt dieser Brief doch ein Guthaben aus, die an-deren ärgern sich, weil sie zusätzliches Geld an die NL zahlen sollen. Wieso diese Unterschiede? Und wofür zahlt man da eigentlich? Und wieso gibt es überhaupt Nebenkosten? Darüber werden wir Sie in dieser Serie nach und nach „aufklären“.
Allgemeines: Ein bisschen was „historisches“ gefällig?
Das Trinkwasser wird in Eimern oder Krügen an der Pumpe vor der Haustür oder vom Brunnen im Ort geholt, die Wäsche wird im Fluss oder am Ufer eines Sees mit bloßen Händen gewaschen, die Laken und Tischwäsche wird zum Bleichen auf den Wiesen in der Sonne ausgebreitet, geheizt wird mit Holz oder Kohlen und das Brennmaterial muss mühsam von den Bewohnern in jede Wohnung geschleppt werden. Bei Dunkelheit spenden Kerzen oder Petroleumlampen Licht und man verlässt die Wohnung nur mit einer Laterne in der Hand. – Damals kümmerte sich also noch jeder selbst um seine Betriebskosten!
Heute wird (fast) alles frei Haus geliefert: Das Wasser kommt aus dem Hahn, die Wäsche erledigt die Waschmaschine, die dafür allerdings Strom benötigt, geheizt wird über die Zentralheizung, die auch gleich das warme Wasser liefert, das Treppenhaus ist beleuchtet und vielleicht braucht man nicht einmal mehr zu Fuß die Stockwerke bis in die eigene Wohnung erklimmen, weil es einen Aufzug gibt. – Der Vermieter tritt nun gegenüber den Lieferanten (Energieversorger, Wasserwerke, Abwasserzweckverbände, Wartungsfirmen usw.) in Vorleistung und erwartet, dass seine Mieter ihm diese Kosten erstatten.
In den Anfängen preiste der Vermieter diese Nebenkosten bei Neuvermietungen (großzügig?) in die laufende Miete ein. Schließlich wollte er nicht auf Kosten sitzen bleiben, die zum Teil in erheblichem Maße vom Verbrauchsverhalten der Mieter abhingen. Mit Einführung des sozialen Wohnungsbaus kam das Verfahren von „Vorauszahlung und Abrechnung“ auf, da der Mieter so nur die Kosten zahlt, die tatsächlich angefallen sind.
Die NEUE LÜBECKER hat Ende der 1990er Jahre auch ihren gesamten freifinanzierten Wohnungsbestand auf das Vorauszahlungs-/Abrechnungssystem umgestellt. Wirklich alle Wohnungen? Nein: Der letzte „Verweigerer“ konnte erst im Jahre 2008 überzeugt werden, dass dieses System auch für ihn Vorteile hat.
Wo sind die rechtlichen Grundlagen der Nebenkostenabrechnungen zu finden?
- im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB)
- in der Betriebskostenverordnung (BetrKV)
- in der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV)
- in der Neubaumietenverordnung (NMV 1970)
- in der Verordnung über die Heizkostenabrechnung (HeizkostenV)
Was sind Betriebskosten?
Die Legaldefinition der umlagefähigen Betriebskosten lautet:
- Die Betriebskosten müssen dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück entstehen oder
- durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen und Einrichtungen sowie des Grundstücks verursacht werden,
- sie müssen laufend entstehen und - sie müssen den Grundsätzen ordentlicher Bewirtschaftung entsprechen.
Eine genaue Beschreibung der einzelnen Betriebskostenarten findet sich in der Betriebskoetenverordnung (BetrKV). Durch veränderte rechtliche Rahmenbedingungen, technische Neuerungen und nicht zuletzt die Rechtsprechung erweitert sich der Katalog der umlagefähigen Betriebskosten jedoch stetig. Ein Beispiel hierfür ist die Pflicht zum Einbau und zur Wartung der Rauchwarnmelder, an die zum Zeitpunkt der Erstellung der BetrKV noch niemand gedacht hat. So werden sich auch künftig mit veränderten Lebensbedingungen und technischem Fortschritt die Betriebskosten diesen Umständen anpassen müssen.
Was bedeutet, die Betriebskosten müssen „laufend“ entstehen?
Eine laufende Entstehung liegt dann vor, wenn die Betriebskosten einer gewissen Regelmäßigkeit unterliegen, es sich also um wiederkehrende Leistungen handelt. Dabei können die Zeitabschnitte, zu denen die Leistungen erbracht werden, durchaus größer sein. Je nach Betriebskostenart gibt es sehr unterschiedliche Leistungs-/Wartungsintervalle: wöchentliche Hausreinigung, monatliche Spielplatzprüfungen, halbjährliche Heizungswartungen, zwei- bzw. vierjährige Aufzugsprüfungen, Baumpflegeschnitte je nach Wachstum z. B. im Fünfjahresturnus u.s.w.
Was bedeutet ordentliche Bewirtschaftung?
Die Betriebskosten müssen angemessen sein. D. h., es dürfen keine überteuerten Verträge mit den ausführenden Firmen geschlossen werden. Es muss jedoch auch nicht der billigste Anbieter genommen werden. Bei der Auswahl darf neben dem Preis die Zuverlässigkeit, Gründlichkeit, Fachkompetenz und die bisherige Zusammenarbeit mit dem Auftragnehmer – also das allgemeine Preis-/Leistungsverhältnis – zugrunde gelegt werden. Außerdem dürfen die Kosten nicht dadurch entstanden sein, dass der Vermieter das Grundstück oder die technische Anlage vorher nachhaltig vernachlässigt hat.
Wie unterscheiden sich die Begriffe Nebenkosten und Betriebskosten?
Es gibt viele unterschiedliche Möglichkeiten, um die „Miete“ zu beschreiben. Bei der NEUE LÜBECKER setzt sich die Miete in der Regel zusammen aus:
- Grundmiete
- Betriebskostenvorauszahlung
- Heizkostenvorauszahlung
- Wasserkostenvorauszahlung (sofern Kaltwasserzähler vorhanden sind)
Betriebs- und Wasserkosten zusammen bilden die sogenannten „kalten Betriebskosten“. Ist eine Wohnung noch nicht mit Wasserzählern ausgestattet, so werden Wasser- und Abwasser in der Betriebskostenvorauszahlung berücksichtigt. Die Heizkosten umfassen die Raumwärme und – soweit eine zentrale Warmwasserversorgung vorhanden ist – die Wassererwärmung. Kalte Betriebskosten und Heizkosten zusammen bezeichnen wir als Nebenkosten.
Wie werden die Vorauszahlungen festgelegt?
Bei der Festsetzung der Vorauszahlungen gilt es folgende Fälle zu unterscheiden:
- Wird das Gebäude gerade das erste Mal vermietet (Neubau) oder befindet es sich schon länger in der Bewirtschaftung der NEUE LÜBECKER?
- Wohnt das Mitglied in dieser Wohnung bereits oder schließt es gerade einen neuen Dauernutzungsvertrag?
- Handelt es sich um verbrauchsabhängige oder verbrauchsunabhängige Nebenkosten?
Bewirtschaftet die NL ein Gebäude schon länger und lebt das Mitglied bereits einige Zeit in der Wohnung, so verändern sich die Vorauszahlungen in der Regel nur aufgrund einer Nebenkostenabrechnung. Weist diese Abrechnung eine Nachforderung oder ein Guthaben aus, so können die künftigen Vorauszahlungen den veränderten Bedingungen angepasst werden.
Eine Erhöhung der Vorauszahlungen kann allerdings auch bei einem Abrechnungsguthaben vorgenommen werden, sofern der NL bereits von den „Lieferanten“ Preiserhöhungen bekanntgegeben wurden. Beispiele hierfür sind die Erhöhung der Grundsteuer, der Wasser- oder Müllgebühren, die von den Kommunen und Zweckverbänden bereits im Vorfeld angekündigt werden.
Zu einer Erhöhung außerhalb der Abrechnung kann es kommen, wenn die Hausgemeinschaft beispielsweise die Einführung einer einheitlichen Treppenhausreinigung über die NL wünscht.
Zieht ein Mitglied neu in ein Bestandsgebäude ein, so setzt die NL die Vorauszahlungen meist nach den Durchschnittskosten der Liegenschaft fest. Für die verbrauchsunabhängigen Kosten (dazu in einer der späteren Folgen mehr) ist das kein Problem. Bei den zumindest teilweise verbrauchsabhängigen Kosten wie Heizung oder Wasser kann es jedoch zu erheblichen Abweichungen zwischen dem, was wir an Verbrauch prognostizieren und dem, was das Mitglied tatsächlich verbraucht, kommen. (Wird morgens nur kurz geduscht oder werden morgens und abends jeweils Vollbäder genommen?)
In diesen Fällen kann es sowohl große Guthaben, als auch erhebliche Nachforderungen geben.
Am kompliziertesten ist die Festsetzung von „angemessenen Vorauszahlungen“ bei Neubauten. Hier kennen wir weder das Nutzungsverhalten unserer Mitglieder noch wissen wir genau, wie sich die möglicherweise auch für uns neue Technologie der Heizanlage verhalten wird. Gerade bei innovativen Wärmeversorgungsanlagen müssen sich Wärmeangebot und Wärmeabnahme erst einpendeln und die Einstellung der Heizanlage muss dem Verbrauchsverhalten stetig angepasst werden. Denn die theoretischen Wärmebedarfsberechnungen der Fachplaner basieren eben auf allgemeinen Kennzahlen und Baustoffberechnungen. Sie können gar nicht das Lüftungsverhalten und das individuelle Wärmebedürfnis jedes Einzelnen berücksichtigen.
Die Kolleginnen und Kollegen des Umlagenservice geben sich hier größte Mühe, durch Vergleiche mit bestehenden Gebäuden die Bewirtschaftungskosten im Vorfeld so genau wie möglich zu ermitteln. Wie treffsicher die Prognosen waren, zeigt allerdings frühestens die erste Abrechnung.
